공유물분할소송과 분할방법

  민법상 공동소유의 형태에는 총유, 합유, 공유가 있습니다.

  총유는 비법인사단의 소유형태이며, 합유는 조합관계의 소유형태라고 보면 됩니다. 그래서 대부분의 공동소유 형태는 '공유'입니다.

  공유는 어떤 하나의 물건을 여러 사람이 그 소유권을 분량적으로 분할하여 공동소유하는 형태로, 공유자는 자신의 소유지분을 언제나 처분할 수 있고, 지분에 따라 수익을 누릴 권리가 있습니다.

  다만 공유물 자체를 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야 하고, 과반수 지분권자가 물건의 사용, 관리 권한을 독점하기 때문에 공유관계엔 늘 분쟁이 생기기 십상이죠.

 

Image by Myriam Zilles from Pixabay

 

  A는 할아버지로부터 물려받은 시골의 농지와 임야를 사촌들과 공동소유하고 있었습니다. 그런데 사촌들 중 한 명이 사업에 실패하면서 채권자들이 그 사촌의 소유지분을 경매로 넘겨 B가 경락을 받았습니다. 그래서 A와 사촌들은 생판 모르는 사람인 B와 공유자가 되었습니다. 그런데 이 토지에는 조상들의 분묘가 있어서 A는 경매를 받은 공유자 B가 이 토지를 경매로 넘기는 게 아닐까 걱정을 하고 있습니다.

  공유관계에 있는 소유자들이 보유하고 있는 지분은 위에서 말씀드린대로 자유롭게 처분이 가능하기 때문에, 종종 A가 겪는 상황들이 일어납니다. 공유자의 채권자들이 지분을 압류하여 경매로 넘기는 일이 흔하므로 A와 같은 공유물분할사건들이 꽤 되는 편입니다.

  공유관계에서 각 공유자는 공유물분할청구권이 보장되므로, 공유자는 언제나 다른 공유자들을 상대로 분할을 하자고 청구를 할 수 있고, 그 분할과정이 순탄치 않으면 곧바로 법원에 공유물분할의 소를 제기할 수도 있죠.

 

 

  A와 같은 상황에 놓인 공유자들은 공유물분할청구소송을 해서 공유관계를 얼마든지 정리할 수 있습니다. 상대 공유자와 협의를 시도하느라 진을 뺄 필요도 없습니다. 일단 이 절차가 개시되면 어떤 형태로든 공유관계가 정리됩니다.

  다만 공유물분할소송을 하면 공유물이 경매로 넘어가는 것이 아니냐는 걱정을 하시는데 꼭 그렇지 않다는 점을 말씀드리는 것이 이번 포스팅의 핵심이겠네요.

  경매는 공유물분할의 한 방법일 뿐입니다. 경매로 분할되지 않는 사건들도 많고, 또 경매로 분할되지 않게 하는 방법도 있습니다. 바꾸어 말하자면, 경매는 특정한 상황에서만 이루어지는 분할방법입니다.

 

 

  공유물의 분할의 원칙적인 분배방식은 현물분할입니다.

  공유물을 지분에 따라 쪼개는 방법이라고 생각하시면 됩니다. 대부분 공유물이 토지일 때 이 방식이 많이 등장합니다. 경계측량을 한 후 새로운 경계선을 설정하여 분필(分筆)하는 방법이죠. 이때에는 분할되고 남는 토지 중에 맹지(盲地)가 생기는지 등을 고려해야겠죠.

  그런데 이 분배방식은 공유물이 물리적으로 분할이 불가능하다거나, 분할을 하면 원래의 가치를 잃는 때에는 쓸 수가 없습니다. 예를 들어 자동차, 건설기계가 공유물이라해서 멀쩡한 물건을 쪼개면 고철덩이를 만드는 것밖에는 되지 않겠죠.

  공유물 분할의 두 번째 분배방식은 경매분할입니다. 

  공유물을 경매로 넘겨 그 대금을 소유자의 지분별로 나누는 방법입니다. 공유물 소송에서 경매분할이 결정되는 경우는 다음과 같습니다.

1. 소유자 전원이 공유물의 매각을 원하지만 매각조건에 공유자 사이에 분쟁이 있는 경우

2. 공유자 중 어느 편도 상대방의 지분을 매수할 여력이 되지 않는 경우

3. 공유자 서로 상대방의 지분을 매수하겠다고 하거나 반대로 서로 매수하라고 요구할 경우

 

 

  그런데 공유자 중 한 쪽이 상대방의 지분을 시가대로 매수하겠다고 하는데 법원이 굳이 공유물 전체를 경매로 넘길 이유가 있을까요? 상식적으로도 그렇게 할 이유가 없습니다. 공유물소송을 한다고 공유물이 무조건 경매로 넘어가는 것이 아니냐고 걱정할 필요가 없다는 이유가 바로 여기에 있습니다.

  대법원은 이 대금정산의 방식을 현물분할의 한 형태라고 보고 있습니다.

  사실 상당 수의 공유물분할사건이 이 대금정산방법으로 분할이 결정됩니다. 물론 정산금이 적다는 주장은 늘상 등장하지만, 법원이 정산금을 감정평가사의 시세감정을 기준으로 결정하기 때문에 보통 이러한 주장은 받아들여지지 않습니다. 그리고 일단 판결이 나면 상대방이 설령 지분을 매각하지 않겠다고 해도 판결을 집행할 수 있습니다.

  따라서 A도 B를 상대로 공유물분할청구소송을 해서 B의 지분을 시세대로 매입할 수 있습니다. 설령 B가 공유물분할을 원치 않는다고 해도 말이죠.