부동산상속등기 어떻게 하는 것인가요?

  가족 중에 누군가가 돌아가셔서 상속이 개시되면, 상속인이 되는 사람들은 돌아가신 분의 재산과 채무를 승계합니다.

  돌아가신 분(법률상 '피상속인'이라는 용어를 씁니다)이 남긴 재산이 예금이나 금고에 있는 현금이라면 이 재산은 상속인들이 협의로 정한 비율 또는 법이 정한 비율로 나누어 가지면 됩니다.

  그런데 상속재산에 부동산이 있다면 상속등기를 하여야 합니다. 오늘은 부동산 상속등기에 관하여 알아보겠습니다.

 

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민법
제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계) 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다.
제1006조(공동상속과 재산의 공유) 상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로 한다.

  피상속인이 사망하면 그 순간 이분의 모든 재산적 권리와 의무는 상속인이 승계합니다. 그리고 상속인이 여러 명이라고 한다면 상속재산은 공유재산이 되죠.

  그래서 사실 피상속인이 사망한 후 상속인들이 상속부동산에 대해서 상속등기를 하지 않더라도 법률적으로 이 재산을 상속인들의 공유재산입니다. 부동산등기부등본에 피상속인 명의로 되어 있어도 말이죠. 그리고 이 상태가 몇 년 또는 수십 년이 지속되어도 마찬가지입니다.

제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

  그런데 상속인들이 상속받은 부동산을 처분하려면 상속등기를 하여야 합니다. 이때의 처분에는 매각이나 담보설정 등이 있습니다. 쉽게 말해 상속받은 후 상속인 각자가 이 재산을 자기 소유 재산처럼 하려면 부동산상속등기가 필수라는 뜻입니다.

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  흔히 말하는 부동산상속등기에는 두가지 종류가 있습니다. 상속인 중 1인이 또는 상속인의 채권자가 보존행위의 의미로 하는 상속등기가 하나 있고, 다른 하나는 공동상속인들 전원의 협의 또는 가정법원의 심판에 따른 상속등기입니다. 이 중에서 후자가 진정한 의미의 부동산상속등기입니다.

  보존행위의 의미를 가진 상속등기는 상속인 중 누구나 또는 상속인의 채권자가 할 수 있습니다(여기서 상속인의 채권자가 하는 상속등기를 상속대위등기라고 합니다). 이 등기에는 다른 상속인들의 동의는 전혀 필요하지 않습니다. 다만 이 상속등기를 할 때에는 반드시 상속인 전원이 법정상속분대로 지분을 공유하는 것으로 등기를 하여야 합니다. 등기소에 등기신청을 하는 상속인이 자신만의 지분을 등기하는 것은 허용되지 않는다는 뜻입니다. 이 등기는 보존행위에 기한 것이므로 상속인 전원을 위해서 하여야 합니다.

  그런데 이 상속등기는 나중에 공동상속인들 사이에서 다른 내용의 상속재산분할협의가 있거나 또는 가정법원의 심판이 있을 때에는 경정될 수 있습니다. 즉, 이 상속등기가 있다고 해서 상속재산이 완전히 분할된 것은 아니라는 뜻이기도 합니다.

  

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  진정한 의미의 부동산상속등기를 하려면 다음 두 가지 중 하나의 절차를 거쳐야 합니다.

1. 상속재산분할협의서 작성 : 상속인 전원이 상속부동산의 분배형태를 결정하고 이 내용이 모두 동의한다는 내용의 협의서를 작성하여야 합니다. 그리고 이 동의가 있었다는 사실을 증빙하기 위해 공동상속인 전원이 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하여야 하죠. 만약 상속인 중에 외국시민권자가 있어 인감이 없다면 별도로 서명인증을 하셔야 합니다.

2. 가정법원에 상속재산분할심판청구 : 상속인 전원이 상속재산의 분배를 놓고 협의를 할 수 없는 경우가 있습니다. 이럴 때에는 가정법원에 상속재산분할심판청구를 하면 됩니다. 이 분할심판청구가 있는 경우, 가정법원은 각 공동상속인의 기여분과 특별수익을 고려하여 상속재산의 분배비율을 정한 후 상속재산의 분배형태를 결정합니다.

 

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  가정법원에 상속재산분할심판청구를 한 후 심판을 받으면 그 심판문을 가지고 등기소에서 부동산상속등기를 할 수 있는데 상속인들끼리 협의를 한 후에 등기를 하려면 상속재산분할협의서를 작성하여야 한다는 말씀은 위에서 드렸습니다.

  그리고 부동산상속등기를 위한 상속재산분할협의서의 구체적인 작성 방법은 아래의 글을 참조하시면 도움이 될 것입니다.

  2020.12.02 - [오변의 법률cafe/상속] - 상속재산 분할협의서 작성방법, 양식