토지상속의 절차

  피상속의 상속재산 중 별도의 등록이 필요하지 않는 동산 이를테면, 귀금속이나 패물, 현금, 예술품 등의 재산은 상속인들이 점유를 취득함으로써 상속이 이루어집니다. 상속세 신고에 문제가 되지 않는다면 재산 취득 후 별도의 신고를 할 필요도 없습니다. 다만 상속재산 중에 부동산이 있다면 토지상속에 관한 일정한 절차를 따라야만 합니다.

  동산과 달리 토지와 건물과 같은 부동산은 그 소유권의 이전에 등기라는 추가요건이 필요하기 때문입니다. 법률용어를 사용하여 이를 다시 풀어쓰자면, 소유권의 발생·변경·소멸을 소유권‘변동’이라고 하는데, 법률행위(증여, 계약 등)에 따른 물권의 변동을 위해서는 물권행위와 등기라는 두 가지 요소가 모두 충족되어야만 합니다. 반면에 상속은 물권의 포괄적인 승계원인이기 때문에 등기가 없어도 소유권이 이전하나, 그 재산을 처분하기 위해서는 반드시 등기가 있어야만 합니다.

  즉, 피상속인이 사망한 지 오랜 세월이 지났지만 여전히 부동산의 소유명의자가 피상속인이라고 되어 있어도, 이 재산은 법률적으로는 상속인들의 공동재산입니다. 다만, 이 재산을 처분하거나 상속인들이 분배하기 위해서는 토지상속 절차를 거쳐야만 하는 것이죠.

  위와 같은 토지상속 절차는 두 가지의 경우의 수로 나눌 수 있습니다. 먼저 상속부동산의 분할에 관하여 상속인들 전원의 협의가 가능하다면 상속인들끼리 상속재산분할협의서를 작성하여 상속등기를 할 수 있습니다. 이때 상속재산분할협의서에는 ① 피상속인의 인적사항과 사망일시, ② 상속부동산의 정확한 주소와 형상 ③ 분할에 관한 내용(누가 소유할 것인지, 어떤 비율로 공유할 것인지 등), ④ 상속인 전원의 확인 등의 내용이 기재되어 있어야만 합니다. 상속인들은 전원이 인감도장을 찍어야 하고, 인감증명서를 첨부하여야 하며, 협의서에 간인(間印)도 반드시 있어야만 합니다.

  이렇게 상속재산분할협의서를 작성한 후, 모든 상속인들의 인감증명서를 인감증명서 첨부하여 등기신청서와 함께 등기소에 제출하면 상속등기를 할 수 있고, 이로써 토지상속 절차를 마무리 할 수 있습니다. 이 상속등기 후에는 상속부동산의 소유권을 취득한 상속인이 제3자에게 부동산을 매각할 수도 있고 근저당권을 설정하여 대출을 받을 수도 있습니다.

  그런데 문제는 토지상속을 놓고 상속인들 사이에 도저히 협의를 할 수 없거나, 상속인들 중 일부를 찾을 수 없어 협의를 할 수 없을 때입니다. 두 경우 모두 상속등기를 위한 상속재산분할협의서를 작성할 수 없기 때문에 가정법원에 상속재산분할심판청구를 하여야 하죠.

  상속인들 중에 일부를 찾을 수가 없는 사례가 많습니다. 형제가 행방불명이 됐을 수도 있고 예전에 해외 이민을 간 후에 연락이 두절됐을 수도 있습니다. 또는 상속인 중의 일부가 사망했는데 대습상속인이 있는지를 모를 때도 있습니다. 이런 경우에 상속재산분할심판 절차에서 연락이 닿지 않는 상속인들의 소재를 탐지할 수 있는데, 새로 알아낸 주민등록상 주소에 실제 거주하지 않아 더 이상 거주지를 알 수 없거나 주민등록이 말소되었다면 더 이상 그 사람을 찾을 수 없겠죠. 그렇다면 별도로 부재자재산관리인선임 절차를 거쳐서 토지상속을 마무리하는 방법이 있습니다.

  다음으로 상속인들 사이에 토지상속을 놓고 의견이 충돌하는 때에는 법률이 정하는 대로 토지상속이 이루어집니다. 가정법원은 공동상속인 중에 기여분을 인정받을 수 있는 사람이 있는지, 그리고 공동상속인 중에 특별수익자가 있어 구체적상속분의 조정이 있는지 등을 검토하여 최종적인 상속재산분배비율과 그 재산분배비율에 따른 재산분배를 확정합니다. 물론 재판부의 최종적인 결론을 어느 정도 예측한 상태에서 절차 계속 중에 상속인들 사이에 조정을 하여 분배절차를 종료할 수도 있습니다.