명의신탁받은 땅을 처분해도 무죄?

1995년 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'이 시행되면서 그 동안 광범위하게 일어났던 부동산 명의신탁 관계가 정리되었습니다. 부동산 명의신탁이란 쉽게 말해 남의 이름으로 부동산을 취득하거나 소유하는 것을 말합니다.

 

그렇지만 여전히 세금 회피 또는 자신의 명의로 부동산을 취득해서는 안 되는 사정이 있어서 타인의 명의로 부동산을 취득하거나 소유하는 경우가 많습니다.

 

'부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'은 종중이나 배우자 사이의 명의신탁을 제외하고는 원칙적으로 모든 명의신탁 약정과 그 약정에 따른 물권변동의 효력을 부인하고 있습니다. 그리고 명의신탁이 적발되면 과태료와 형사처벌까지 하고 있죠.

 

그래서 대법원도 점점 부동산 명의신탁 관계를 보호하지 않는 쪽으로 판단을 내리고 있습니다.

 

 

명의신탁에는 크게 3가지 유형이 있습니다.

 

첫번째로 양자간 명의신탁입니다. 단순히 자신이 보유하고 있는 부동산을 타인의 명의로 등기를 하는 것이죠. 여기서 부동산을 맡기는 사람을 '명의신탁자', 등기명의를 제공하는 사람을 '명의수탁자'라고 합니다.

 

두 번째로 중간생략형 명의신탁입니다. 3자간 명의신탁이라고 합니다. 부동산의 매도인과 명의신탁자가 매매계약을 체결하고, 매도인이 제3자인 명의수탁자에게 소유권이전등기를 해주는 형태입니다(물론 명의신탁자와 명의수탁자의 명의신탁 약정이 있어야 합니다).

 

마지막으로 계약명의신탁입니다. 중간생략형 명의신탁과는 달리 명의신탁자와 매도인이 매매계약을 체결합니다. 즉 매매계약에서 명의신탁자가 드러나지 않죠.

 

 

문제는 명의수탁자가 자신 명의로 된 부동산을 마음대로 팔아버리거나 저당권을 잡는 등의 처분행위를 하는 데에 있습니다. 

 

 

아직까지는 양자간 명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 처분해버리면, 횡령죄가 성립합니다. 그런데 중간생략형 명의신탁과 계약명의신탁에서 대법원이 다른 입장이어서 이부분을 주목해야 합니다.

 

먼저, 계약명의신탁 관계에서 명의수탁자가 자신의 명의로 된 부동산을 팔아버린다 해도 명의신탁자에 대한 횡령죄나 배임죄가 성립하지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다.

 

그리고 중간생략형 명의신탁에서는 과거 대법원은 명의수탁자가 부동산을 팔아버리면 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립한다고 하였습니다. 그러나 최근 과거의 판례 입장을 뒤집어 이 경우에도 횡령죄가 성립하지 않는다고 하였습니다.

 

즉, 계약명의신탁이나 중간생략형 명의신탁이 있었던 경우, 명의수탁자가 명의신탁자를 배신하고 자신 명의로 된 부동산을 팔아버려도 횡령죄나 배임죄의 형사책임을 지지 않는다는 것입니다.

 

 

당장 중간생략형 명의신탁을 한 사람은 큰일이 난 셈입니다. 내 이름으로 부동산을 취득할 수 없어 일단 믿었던 사람 앞으로 땅을 사 놓았는데 이 사람이 배신을 하고 부동산을 팔아버린다고 해도 처벌할 수 없기 때문입니다.

 

게다가 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률' 위반 사실을 드러내면 과태료와 형사처벌을 받을 위험도 있습니다. 하지만 그 과태료와 형사처벌을 감수하면서까지 그 부동산을 지켜야 하는 경우도 있습니다.

 

 

대법원은 중간생략형 명의신탁을 한 명의신탁자가 그 부동산을 찾아오는 방법으로는,

 

(1) 명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 여전히 유효하니 매도인은 명의신탁자에게 소유권이전등기청구권을 가지고 있고, 이 등기청구권을 보전하기 위해 매도인이 명의수탁자에게 가지는 소유권이전등기 말소청구권을 대위할 수 있으므로, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기를 말소한 후에 명의신탁자 명의로 소유권이전을 받거나,

 

(2) 명의수탁자가 명의신탁자에게 소유권이전등기를 곧바로 해주면 실체관계에 부합하는 등기로 유효하다고 하였습니다.

 

 

 

따라서 중간생략형 명의신탁을 한 사람은 명의수탁자를 더 이상 믿을 수 없고, 과태료와 형사처벌을 감수하더라도 그 부동산을 지켜야만 한다면, 명의수탁자가 그 부동산을 처분할 수 없게 동결시키고 자신의 명의로 소유권이전등기를 할 방법을 강구하여야만 합니다.

 

중간생략형 명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 처분하면 횡령죄가 성립한다는 법리는 꽤 오랜동안 일관된 대법원의 입장이었습니다. 그런데 2016. 5.에 대법원이 기존의 입장을 전면으로 뒤집은 것입니다. 이 대법원 판례의 파장이 대단히 클 것이라고 생각합니다.

 

명의수탁자를 믿을 수 있다면 별문제가 없지만, 그렇지 않은 경우에는 문제가 복잡해집니다. 그럴 위험이 있다면 신속하게 대응을 하셔야 합니다.