공유물 분할청구소송을 통한 재산정리

  요새 경매에 관심이 있어서 아파트 지분을 낙찰 받았습니다. 그런데 낙찰받고 나서 집값이 오르지 않고 떨어질 거라는 얘기가 많아서 재산정리를 하고 싶은데 알아보니 공유물 분할청구소송을 해야 한다고 하더라구요. 이 소송 비용과 기간은 얼마나 드나요?

 

  공유물 분할청구소송은 어떤 재산을 여러 명이 공동으로 소유하고 있을 때 이를 정리하는 절차입니다. 공유로 된 재산을 팔고 싶은데 다른 공유자가 이에 동의를 해주지 않는다거나(혹은 반대로 재산을 팔고 싶지 않은데 다른 공유자가 자꾸 팔자고 하거나), 공유지분을 가지고 있어봐야 별다른 이익이 없어서 정리를 하고 싶다는 등 공유관계를 그만두고 싶은 이유는 많습니다.

 

  이렇게 공유자들 사이에 의견이 맞지 않으면 방법은 공유물 분할청구소송 밖에는 없습니다. 사안의 경우에는 아마도 다른 공유자가 공유관계 정리에 대해 전혀 대응을 하고 있지 않거나 상담자분이 제안하는 것을 모조리 거부하고 있을 수도 있습니다.

 

  공유물 분할청구소송의 대상이 되는 공유물이 토지인 때에는 현물분할이 원칙입니다. 이때 현물분할이란 경계측량을 해서 실제로 땅을 쪼개는 방법이죠. 하나의 토지가 여러 개의 토지로 나뉘는 것을 ‘분필(分筆)’이라고 하는데요, 현물분할 방법이 채택된 경우 경계선을 어떻게 설정하느냐가 중요한 쟁점이 됩니다.

 

  그런데 아파트를 현물분할 할 수는 없겠죠. 거실 한 가운데에 선을 그어 이쪽은 A가, 다른 쪽은 B가 소유하는 식으로 나눌 수 있는 것이 아니니까요. 이런 경우에는 두 가지 방법이 있습니다. 아파트 전체를 경매에 넘겨서 경매대금을 지분비율대로 나누던가, 아니면 어떤 공유자가 다른 공유자의 지분을 매수할 수도 있습니다. 이때 전자를 대금분할(경매분할)이라고 하고 후자를 대금정산 방법이라고 합니다. 실제 아파트가 대상이면 공유물 분할청구소송에서는 대금분할 또는 대금정산 방법으로 결론이 납니다.

 

  두 가지 방법 모두 장단점이 있습니다. 먼저 경매분할의 경우에는 아파트를 팔아서 그 돈을 나누는 것이니 공유자 어느 누구도 당장 대출을 받는다거나 다른 사람에게 돈을 끌어오는 등의 노력을 하지 않아도 됩니다. 하지만 그 아파트에 지금 살고 있는 사람 입장에서는 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 것을 원치 않을 것이고, 유찰되면 경매가격이 떨어질 위험이 있죠. 그래서 공유물 분할청구에서 실제 그 아파트에 공유자 중 일부가 살고 있거나 경매를 넘겨도 잘 팔리지 않을 것 같으면 대금분할에 신중하여야 합니다.

 

  반면에 대금정산 방법은 공유자 중 일부가 소유권을 계속 유지할 수 있고, 공유지분의 가격을 시가를 기준으로 산정하기 때문에 당사자가 협의만 된다면 가장 신속하게 결론이 날 수 있습니다. 다만, 다른 공유자의 지분을 매수하는 사람이 매수대금을 융통하여야 하기 때문에 당장 대출을 받기 어려운 사람이 이 방법을 택하기는 쉽지 않죠. 하지만 이 대금정산 방법은 결론이 즉시 날 수 있기 때문에 공유물 분할청구에서 가장 현실적인 방법이라고 할 수 있습니다.

 

  상담자분의 경우 공유물 분할청구소송을 하면 재판부는 먼저 조정을 해보라고 할 가능성이 큽니다. 이 조정절차에서 대금정산 방법으로 분쟁이 마무리 될 수 있다면 재산정리는 생각보다 빨리 끝날 수도 있습니다. 하지만 그 과정이 원활하지 않다면 재산정리가 언제 마무리 될 지는 쉽게 장담할 수는 없습니다. 소송비용은 일반 민사소송에 준해 들어갈 것입니다.