유류분 토지지가계산법 및 기준시점

  유류분은 피상속인이 재산을 증여 또는 유증하지 않고 그대로 가진 채 사망했을 경우를 가정하여 계산합니다. 그래서 유류분반환의 대상이 되는 재산의 가치는 상속개시시점, 즉 피상속인의 사망시점을 기준으로 하여 계산을 하죠.

 

  대법원 역시 유류분 토지지가의 평가 기준시점에 관하여 ‘반환의무자(유류분 피고)가 증여받은 재산의 시가는 상속개시 당시를 기준으로 산정해야 한다’고 하고 있습니다.

 

  그래서 피상속인이 30년 전에 재산을 증여했을 때만 하더라도 몇 천 만원밖에 되지 않았던 부동산이 피상속인 사망 시점에 수십억 원이 되었다면 그 수십억 원을 기준으로 유류분을 계산합니다. 따라서 피상속인이 과거에 증여한 모든 재산의 상속개시 당시 시가 자료가 필요합니다. 당연히 토지지가계산하는 방법이 중요할 수밖에 없죠.

 

  피상속인이 아파트나 오피스텔을 증여하였다면 큰 문제는 없습니다. ‘KB국민은행부동산시세’ 또는 한국감정원에 전국 아파트와 오피스텔의 시가 자료가 공개되기 때문이죠. 여기에는 매매 최고가와 최저가 그리고 평균가를 공시하는데 통상 매매 평균가를 기준으로 유류분을 계산합니다.

 

  문제는 토지입니다. 토지에는 개별공시지가가 존재하는데, 이 개별공시지가는 과세표준액을 산정할 때 쓰는 자료에 불과할 뿐더러 그 가격과 실제 거래가가 많게는 몇 배나 차이가 날 수 있기 때문에 별도로 시가감정을 하여야 하죠. 물론 유류분 원고과 피고 양 당사자 사이에 토지지가계산법에 합의가 있다면 그 방법으로 해도 됩니다. 하지만 감정평가사의 시가감정 이외에 시가를 알 수 있는 자료가 사실 존재하기가 어렵죠.

 

  간혹 부동산공인중개업소의 ‘부동산시세 확인서’를 발급받아 그 자료를 제출하는 경우가 있었는데 앞으로 이런 관행이 계속 되지는 않을 것 같습니다. 왜냐하면 최근 법원은 부동산공인중개업소가 시세확인서를 발급하는 것이 위법하다는 판단을 했기 때문입니다. 감정평가사가 아닌데 감정평가를 하면 당장 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 저촉된다는 된다는 것입니다.

 

  결국 유류분 사건에서 토지지가계산은 감정평가사의 시가감정을 토대로 이루어집니다. 실무상 부동산 원물 반환을 하는 사건을 제외하고는 시가감정을 하지 않고 유류분반환을 하는 경우는 거의 없다고 해도 과언이 아닙니다. 이때 감정평가사는 법원이 직권으로 선임하니 공정성에 문제가 생길 위험도 거의 없습니다.

  만일 유류분소송을 하기 전에 감정평가사의 시가감정가를 알 수 없어 소송 자체를 망설이신다면 법률전문가와 상담을 받아보세요. 물론 소송 시작 전에 감정평가사에게 의뢰하여 감정을 받을 수 있지만 이 감정가를 소송의 상대방이 인정하지 않을 경우 결국 법원이 지정하는 감정평가사가 또다시 시가감정을 하는 문제가 생길 수도 있습니다. 이렇게 되면 감정료를 불필요하게 두 번이나 부담해야하죠. 법률전문가는 이러한 상황을 피할 수 있는 방법을 알고 있으니 미리 유류분소송의 결과를 미리 예측해보고 소송을 진행해보시기 바랍니다.